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买二手房不过户 法院判拿到房产证的获胜
2019-07-27 09:25  来源:广西新闻网•桂林-南国早报

南国早报记者 王斯 文/图

买二手房不过户 法院判拿到房产证的获胜

捧着两份已生效的判决书,老谭愁眉不展。

    最近一个月来,56岁的老谭寝食难安。他花钱全款买下的二手房,住了14年,却依然不是自己的。因房子未过户,遭原房主“一房两卖”。3年前,老谭虽然赢了官司,却未能拿回一分钱房款。而现房主要求他搬走、支付房屋占用费,并获法院支持。案件进入执行程序,今年6月,老谭的银行账户遭法院冻结。

    围绕同一套房子,同样是强制执行,作为申请执行人,老谭分文未得;作为被执行人,他的银行账户却被冻结,老谭感觉很憋屈。

    1  买二手房遭“一房两卖”

    赢了官司拿不回房款

    “房款一分都没拿回来,银行卡又被冻结,我都不知道接下来该怎么生活……”7月25日上午,窝在“家”里的老谭,一脸的忧郁。老谭说,14年前,如果他不买这套二手房,就不会陷入现在的困境。

    老谭是武鸣人,2005年经人介绍,看中了南宁市唐山路中鼎城市花园8号楼1单元8181号房,房主梁某杰也是武鸣人。双方达成口头房屋买卖协议,梁某杰以13万元的价格,将该套70多平方米的房屋卖给老谭,并配合办理过户手续。老谭一次性付清13万房款,梁某杰将房子交付给老谭。

    说好的办理过户手续,却迟迟没有下文。感觉不放心的老谭,于2012年7月7日与梁某杰签订了一份《房屋转让补充协议书》,其中约定:梁某杰将8181号房出售给老谭,2005年双方已就房屋转让达成口头协议,老谭已经付清13万元购房款,并已交纳相关税款;梁某杰在签订该协议后,3个月内将房屋过户到老谭名下。然而,梁某杰再次食言。

    2013年4月,老谭将梁某杰告上南宁市西乡塘区法院,要求对方履行合同。此时,梁某杰玩起了失踪。法院在查询后发现,早在2009年10月底,该房屋就以25万元的价格卖给了莫某夫妇俩,且已经过户。

    万般无奈之下,老谭变更诉讼请求,要求解除与梁某杰的房屋买卖补充协议及口头协议。经评估该房屋的市场价格为38.3万元,老谭要求梁某杰除了返还给他13万元购房款外,还要赔偿他房屋差价损失25.3万元。

    法院认为梁某杰“一房两卖”,存在重大过错,最终支持了老谭的诉讼请求。经公告送达后,2015年12月底,该判决生效。

    老谭在调查后发现,买房的莫某是梁某杰的小舅子,他认为双方有恶意串通买房的嫌疑。但想着如果能拿回购房款和购房差价损失,他也认可这个结果。2016年7月,老谭申请强制执行,但至今,他没拿回一分房款。

    2 被现房主诉至法院

    要腾房并支付房租 

    2018年5月,莫某夫妇将老谭告上了西乡塘区法院。莫某夫妇称,他们是8181号房的房主,老谭应该停止侵害腾空该房,并支付给他们8年多的房屋占用费6万余元。

    莫某夫妇说,当初他们买房时,21万元是向银行贷款的。因为老谭占用该房屋,导致他们无力偿还银行贷款,银行起诉他们,南宁市青秀区法院曾准备拍卖该房,因老谭拒绝腾空该房,导致未能拍卖。现在,他们要维护自己的合法权益。

    而老谭则坚称,他先购买了该房,梁某杰收取房款后一直不露面,拒不帮他办理房产过户手续。该房一直由他居住,梁某杰与莫某夫妇是亲戚,双方在没有实地看过房屋的情况下进行交易;在交易完成后,没有来看过他们所谓的房产,也没有提出任何维护其合法权益的要求。据此,可以认定,双方的交易属于合同法中恶意串通无效的情形。

    法院认为,8181房为不动产物权,该房转让后需到不动产登记机构进行登记,方可产生物权变动的法律效力,否则不发生效力。莫某夫妇因已办理房屋所有权证,取得该房的所有权。老谭虽已支付房款,但未经不动产登记机构进行登记,他不是该房的所有权人,其占有该房屋没有法律依据。

    至于房屋占用费的起算时间,法院认为,虽然莫某夫妇取得房屋所有权证后未向老谭主张腾房,但在该院(2013)西民一初字第945号判决书中,已认定莫某夫妇取得8181房的所有权证。故可认定,老谭应从该判决书生效之日即2015年12月底起至实际腾空房屋之日止,向莫某夫妇支付房屋占用费。

    今年5月,法院判决,老谭要腾空8181房,并支付给莫某夫妇3万余元房屋占用费。

    3 进入执行程序

    银行卡被冻结

    对该判决,老谭并不服气,却又无能为力。今年6月,该案进入强制执行程序。6月底,老谭想去取钱时,发现自己的银行卡被法院冻结。

    老谭说,离婚后,他靠打散工维持生计,因为打官司,2017年开始他就没了工作,全靠“吃老本”生活,“现在银行卡被冻结,我连生活费都没了”。

    “只要法院把我的房款执行回来,我马上搬离这里。”老谭苦笑着说。

    同样是申请强制执行,为何老谭一无所获?记者随后联系了南宁市西乡塘区法院。截至记者发稿时,该法院对此没有作出回应。

    老谭还有其他救济途径吗?广西广为律师事务所律师莫毅绪告诉记者,因为两份判决书都已经生效,对生效的法律文书必须履行。老谭只能寄希望于法院加强执行力度,帮他追回房款。

    买卖二手房该注意哪些风险?像老谭这样遭遇“一房两卖”的,该如何及时维护自己的权益?莫毅绪表示,老谭在诉讼中发现“一房两卖”,感觉事有蹊跷,当时应该中止诉讼,另行提起梁某杰和莫某夫妇的合同无效之诉。最终,由法院来判定在后一起房屋买卖中,双方是否存在恶意串通。

    莫毅绪说,在二手房买卖中,要特别注意交易的房产有无抵押、查封等情形;在双方交易完成后,也就是说钱款交完、房屋交付了,要及时把房子过户到买方的名下,买房人才有安全保障。老谭买房这么多年没有过户,本身就存在巨大的风险。

编辑:陈创明  作者:王斯

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